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住房,從“憂房”到“優房”

  中國人歷來有房子情結,自古就把房子當成安身立命之所。

  從古書記載來看,《漢書?元帝紀》說:“安土重遷,黎民之性;骨肉相附,人情所愿也?!笨梢?,在古代,百姓認為有了房子就有了依托,生活就有了最基本的保障;而用現代普通老百姓的大俗語來表達,則是“金窩銀窩,不如自己的狗窩”。盡管兩者表述風格有所不同,一個陽春白雪,一個下里巴人,但其表達的卻是一個意思,那便是中國人對自家住房的偏愛遠勝于其他。

  新中國成立70年來,住房承載著幾代人的記憶,成為中國時代巨變的一個縮影。在70年的歷史長河中,人們的住房條件和住房質量發生了翻天覆地的變化,居住環境不斷升級提檔。

  關于住房,70年來,很多人都能說出太多的故事。本文中的張女士只是其中的一個縮影。

  張女士,上世紀60年代生人。她清楚記得幼年時期“一間屋子半間炕,三代人擠一間房”的場景。她說:“那個時候,大家對住房的要求是只要有個‘棲身之所’便可以了,良好的居住環境根本無從談起?!?/p>

  到了上世紀80年代,張女士大學畢業,來到北京工作。結婚后,為了解決住房問題,限于收入水平,她不得已在郊區租了農民土坯房?!澳莻€時候,住在農民房里,沒有暖氣,冬季漫長又寒冷,吃喝拉撒都在十幾平方米的屋內解決,蟑螂、老鼠時有出沒?!?/p>

  每當提到這些租房經歷,張女士都備感心酸。

  上世紀90年代初,張女士享受到了第一套國家福利分房,分到了一套一居室,一住就是8年,在北京有了一個真正意義上的家,但房間采光條件非常差,白天必須開燈才能看清。之后的十幾年,幾經輾轉,福利分的房子開始寬敞起來,張女士終于住上了采光好、通透、燃氣供應足的房子。

  2007年,伴隨國家住房市場化改革的推進,房地產發展迎來黃金十年。張女士緊跟時代脈搏,通過投資理財,通過過緊日子、貸款,又給自己、兒子購得了住房,還在外地購買了別墅,幸福指數逐級遞增。前些年,張女士又在三亞海邊購得了住房,面積雖然不大,但為將來退休、隨時度假描繪了前景。

  對于自己住房的這些變化,張女士說,從最初的“棲身之所”到現在的“宜居之選”,居住環境已有天壤之別,她非常知足。她說:她是幸運兒,她感恩這個好時代!

  的確,我國居民住房形態的變遷與發展,與國家各個時期所處的經濟環境、市場環境,尤其是住房政策等有著密切的關系?,F在,讓我們一起走進時光隧道,回顧70年來我國住房變遷的軌跡吧!

  1949—1978:住房資源短缺,居住條件差

  新中國成立伊始,由于之前長期戰亂的影響,我國住房損毀嚴重,城市住房資源十分短缺。上世紀50年代初,隨著城市人口的快速增加,新建住房嚴重不足加上原有住房質量的惡化,城市居民的居住條件愈加惡劣。

  據統計,1950年,全國城市住房存量總面積只有4億平方米,城市人口6169萬,人均住房面積僅為5.5平方米。為此,政府不得不對私有房屋進行強制性干預,將私有的房屋歸于國家管理,城市私房公有化在這個階段逐步推進,到1958年年底,城市中的私房已經基本不存在了。

  上世紀五六十年代,受片面強調住房福利的思想影響,同時,由于國家更強調發展重工業以鞏固國防并增強國力,大部分國民收入投入到工業生產,因此,我國初步建立起了低租金的福利住房供給制度,即房子建好后,單位以低租金分配給職工居住,住房成為一種福利。

  但是,在這個階段,由于低租金福利住房供給制度的實施,住房建設資金只有投入卻沒有回報,同時政策上長期壓制住房建設,住房的投融資機制被嚴重扭曲,住房投資長期匱乏。到了1970年,我國住房投資占國家累計基本建設投資的比重達到新中國成立以來的最低點,僅為2.6%。

  改革開放前夕,國家逐步重視住房建設管理工作,但城市居民居住條件并沒有得到明顯改善。全國190個城市人均住房面積僅為3.6平方米,缺房戶達869萬戶,占城市總戶數的47.5%。存量房中還存在大量危房和棚戶區,住房質量得不到保障。另外,在缺乏經濟激勵的條件下,新建成的公房建筑質量也非常低劣,配套設施簡陋不全,大大降低了居民的居住幸福感。這類住房一般為造價低廉的磚混結構樓房,大概有三至五層,每層有個狹長的樓洞或有個簡易的外走廊,衛生間和廚房均為多戶共用,人口多、住房面積小、三代同居一室是那時生活的真實寫照。

  總之,20世紀70年代末的住房問題已經嚴重影響人們的正常生活和工作,老百姓“憂房”情況嚴重,并到了亟待解決的時刻,這迫使政府必須對住房制度采取強有力的改革措施,以改善當時的住房局面。

  1978年,鄧小平指出,“解決住房問題能不能路子寬些,譬如允許私人建房或者私建公助,分期付款,把個人手中的錢動員出來,國家解決材料,這方面潛力不小?!?980年,鄧小平又一次發表了關于住房問題的重要講話,認為不但新房子可以出售,老房子也可以出售,他還提出買房可以分期付款、提倡個人建房等設想。鄧小平的兩次講話,為以后我國近二十年的住房改革指引了方向。

  1979—1997:福利分房占據主導地位,居住條件明顯改善

  這一時期,伴隨改革開放進程的不斷推進,全國多個城市進行了住房改革的實踐性探索,諸多創新邁出了第一步:1979年第一個商品住宅項目獲批、1980年第一家房地產公司成立、1985年第一筆住房按揭貸款發放、1987年第一宗土地公開拍賣。在這一階段,國家住房政策發生了一些轉變。

  1983年12月,國務院發布的《城市私有房屋管理條例》提到,國家會依法保護城市公民私有房屋的所有權,該條例同時指出,住房所有者對住房具備一定的處置權和收益權。這表明住房已經成為居民財產的一部分,也標志著城鎮住房制度改革逐步向正規化、法制化的進程邁進。

  為了進一步配合城市住房改革,國務院于1986年成立了住房制度改革領導小組,并于1988年年初召開了第一次全國住房制度改革工作會議。同年2月25日,國務院住房制度改革領導小組印發了新中國第一個關于房改的法規性文件,即《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》,將住房福利制度改革正式納入中國改革開放的大規劃,住房制度改革進入整體方案設計和全面試點階段,“以售代租”特征明顯。

  1992年鄧小平南方談話以后,我國對外開放及市場化改革的步伐加快,全國房地產價格逐步放開,政府審批權力部分下放,金融機構開始發放房地產開發貸款,借助宏觀經濟“加快改革開放建設步伐”的大環境,中國房地產市場進入了快速擴張期。1992年,全國商品房銷售額達426.59億元,比1991年增長了80%。此后一段時間,經過多輪探索,商品住房與福利房的住房雙軌制逐步形成。

  1994年7月,國務院頒布了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》,提出按照國家、企業和個人合理負擔的原則進行住房體制改革,將公房實物分配改為貨幣工資分配,建立面對中低收入群體的保障性住房和面對高收入家庭的商品房,并建立住房公積金制度。這一文件構建起我國住房改革史上第一個綜合性框架。

  同年,國家還針對城市房地產管理、住宅小區管理、房地產交易價格管理等一系列問題提出了具體的管理方案,并建立了相應的制度??梢哉f,這些文件將我國住房制度改革探索的成果向正規化、法制化軌道推進了一大步。

  經過將近20年的改革,我國城市居民居住條件明顯得到改善。據統計,1997年城鎮人均居住面積已上升到8.8平方米,是1978年的2倍多。但是,住房分配體制始終沒有發生根本性的變革,福利分房仍然占據居民住房來源的主導地位。

  由于享有集體福利分房,很多人住進了單元房。單元房的設施相對完備,每戶都有自己的廚房、衛生間,同時,隨著時間的推移,城市中多數的單元樓變得老舊,高層住戶出行不便,水電供暖設備老化等問題開始困擾城市居民的生活。

  1998—2015,住房市場化改革推進,強調“住有所居”

  受1997年亞洲金融危機影響,為了擴大內需,中央計劃將房地產業培育成新的經濟增長點。1998年7月,國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,明確提出停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化,這宣告了約40年的福利分房制度壽終正寢。自此,我國住房制度邁向了全新的市場化時代,百姓居住水平也進入到“優房”階段。

  這個階段,在一系列政策的支持和鼓勵下,大量資本進入房地產市場,我國房地產業進入快速發展時期。2003年,全國首次房地產工作會議召開,將房地產業定位為國民經濟的支柱產業,并明確提出要保持房地產業的持續健康發展。隨著房地產支柱產業地位的確立,房地產行業進入高增長、高回報的“黃金時代”。

  數據顯示,1998年,我國房地產業一年新建住房的銷售量剛剛達到1億平方米,而從1998年到2008年,10年間住房交易量漲了6倍,到了2012年前后,房地產的交易量又翻了一番,從6億平方米增長到12億平方米,城鎮人均居住面積也從1998年的9.3平方米上升到30多平方米。

  在這個階段,一方面,由于商品房的出現,城市居民的居住條件得到進一步改善,人們的居住空間得到細分,臥室開始更強調私密性,并擁有獨立門廳和客廳,特別是進入21世紀后,城市居民的住房形態發生了變化,高層住宅、花園洋房、獨棟別墅等建筑形式紛紛出現,人們對居住空間的需求不斷得到滿足。另一方面,隨著房價的持續上漲,住房的投資屬性逐漸顯現,這既在一定程度上加快了一部分居民的財富積累速度,也導致部分城市中低收入者的住房困難問題愈發凸顯。

  在這種情況下,2006年5月,國務院九部委發布《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,開始關注中低收入人群的住房保障問題。2007年8月,國務院辦公廳發布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱《意見》),《意見》規定:低收入家庭主要通過廉租住房解決,外加經濟適用住房;中等收入家庭根據各地實際可以采取限價商品房和經濟適用房的辦法解決;高收入家庭主要通過市場解決。同時,《意見》要求加快集中成片棚戶區的改造工作。

  這些政策的出臺,顯示出國家在解決住房問題上形成了保障與市場并舉的“住有所居”新思路,廉租房、公租房、經濟適用房等保障房市場逐漸發展起來。此后,國家還出臺了一系列與住房保障工作相關的政策,在增加保障房建設、擴大保障房覆蓋率的同時,也完善并優化了保障房供應結構,對于解決城市低收入家庭的住房問題起到了積極作用。

  2016年至今:租賃住房全面發展,住房形態更趨多元化

  2014年以后,伴隨著經濟環境因素以及諸多調控政策效果的疊加,房地產市場開始降溫,住房高空置率及高庫存成為房地產行業亟待解決的問題。2016年房地產市場的主基調為去庫存,全國超過150個城市制定了去庫存政策。

  2016年年底,中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”的定位,進一步為住房回歸居住屬性打好基礎。同時,建立“租購并舉”的住房制度也逐步成為住房政策的重點,國家出臺一系列政策,鼓勵支持住房租賃市場的發展。

  2017年,黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,這代表國家除了市場配置和政府保障以外,還會借助社會資源及民間力量等多主體來共同推動住房市場有序健康發展。

  2018年9月,中共中央、國務院在《關于完善促進消費體制機制進一步激發居民消費潛力的若干意見》中指出,要大力發展住房租賃市場特別是長期租賃,加快推進住房租賃立法,保護租賃利益相關方的合法權益。

  在上述政策推動下,近年來,各地積極發展住房租賃市場,在原有中介租賃住房房源基礎上,一些品牌房企、互聯網企業、酒店企業等紛紛涉足,各類由企業統一裝修出租的品牌長租公寓紛紛涌現,市場上形成了公租房、長租公寓、養老公寓等多種形式的租賃住房,這些不同戶型、不同租金價格的租賃住房滿足了不同年齡、不同層次、不同收入的居民居住需求。

  可以說,新時期的住房形態將隨著居民對于住房功能要求的進一步提高而更趨于多元化、個性化。

  總之,回望過去,從新中國成立70年以來我國居民的住房發展過程看,上世紀90年代末的住房市場化改革無疑起到了分水嶺的作用,具有里程碑式的意義。

  展望未來,伴隨著我國房地產業進入發展新階段,房價也會趨于穩定。同時,基于房地產業高質量轉型的要求和趨勢,房地產開發企業也必然會有一個大幅度減量萎縮的過程,這些趨勢性變化是基于房地產調控下的土地、財稅、金融、投資、法律等五個方面因素形成的,將成為我們新時期下房地產發展的新常態。

  新時期下,伴隨著經濟、科技、建筑技術等方面的不斷發展,住房將帶給人們更多的舒適性、安全性和便利性,住房在強調戶型面積的同時,在居住功能設計上的細分化和人性化方面也更為重要。

  同時,針對不同需求的居民,在保障全體人民住有所居的目標下,國家還將繼續完善住房制度,實現整個社會住房福利的最大化,從而更好地解決關乎社會民生的居住問題。

 ?。ㄗ髡叽揿V為上海易居房地產研究院院長助理兼綜合研究中心總經理,朱光為上海易居房地產研究院高級研究員)

責任編輯:趙乘鋒
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