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25萬億元居民存量房貸利率“換錨”影響幾何

  規模約25萬億元的居民存量房貸利率如何“換錨”迎來政策定論。央行近日發布公告,對于居民存量購房貸款利率切換明確了定價方法和重定價周期。

  根據公告,2020年3月1日起啟動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR事宜。金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。

  具體到存量個人住房貸款利率如何轉換?同一筆商業性個人住房貸款,在2020年3月至8月份之間任意時點轉換,加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月份發布的相應期限LPR的差值,加點數值在合同剩余期限內固定不變;借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年。

  例如,若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月份發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月份發布的5年期以上LPR加0.59%,此后每年以此類推。

  對居民來說,轉換時點利率水平保持不變,且從轉換時點至此后的第一個重定價日(不含),執行的利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。因此,中信證券研究所副所長明明表示,在2020年內,存量房貸的利率實際上不會發生變化;從2021年開始,存量住房貸款利率才將正式與LPR掛鉤。

  交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀表示,購房貸款定價方式的切換對于存量住房貸款在2020年無影響,但長期來看,居民購房貸款利息支出是增是減將取決于LPR的長期變化趨勢。

  在轉換定價方法的過程中,居民的主動權在于與銀行約定重定價周期(最短為1年),或轉換為固定利率貸款,而購房貸款利率則由LPR和最新執行的貸款利率加點確定。陳冀表示,盡管居民在價格方面仍處于被動接受地位以及5年期以上LPR目前調整慢于1年期LPR,但居民仍可以享受到整體利率下行帶來的利息支出減少的“福利”。由于購房貸款重定價周期最短為1年,利息支出負擔降低的福利最快可能要在2021年1月才能實質性出現,并且前提條件是2020年12月份5年期以上LPR報價在當前基礎上進一步下行。

  選擇參考LPR浮動方式(即選擇與銀行約定重定價周期),還是選擇固定利率方式,對于居民對利率走勢的判斷提出了考驗。一旦進入2020年3月至8月份的切換時間窗口,陳冀預計,由于居民整體自主判斷利率趨勢能力具有局限性,大量居民購房貸款可能較為積極地選擇向參考LPR浮動利率定價方式切換。

  此外,當然也有一部分居民會選擇轉換成固定利率貸款?!按舜胃母锖?,借貸雙方可以協商重定價周期,甚至鎖定利率也都是可以的。從國際上看,國外有不少個人住房貸款是固定利率的,這一方面可以降低個人的利率風險;另一方面有助于推動提高商業銀行的風險管理水平,促進利率衍生品市場發展?!苯咏O管層人士此前對記者說。

  需要注意的是,定價基準轉換的存量住房貸款只包括商業性住房貸款,不包括公積金住房貸款。根據央行數據,截至2018年年末,個人住房貸款余額為25.8萬億元;截至2019年9月份,個人住房貸款余額為29.05萬億元。根據《全國住房公積金2018年年度報告》,2018年年末公積金住房貸款余額為5萬億元。

  “本次公告對房貸利率再次作出專門安排,旨在穩定房地產市場預期,保持房地產調控政策的連續性?!睎|方金誠首席宏觀分析師王青表示,存量商業性個人住房貸款利率將逐步轉換為以5年期以上LPR報價為基礎定價,而在轉換時點的利率水平應保持不變。2019年8月份以來LPR報價顯示,居民房貸主要掛鉤的5年期以上LPR報價僅下調5個基點,明顯低于主要針對企業貸款的1年期LPR報價的下調幅度,這意味著,明年房地產市場將保持穩定運行態勢,房地產投資增速顯著下行的風險較小。

責任編輯:楊喜亭
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