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房地產市場仍將以“穩”為主

  2019年12月28日,央行正式出臺存量貸款利率基準轉換方案,存量房貸定價基準轉換為LPR的相關原則也由此確定。專家和業內人士認為,這一普遍早于市場預期落地的重磅政策,體現出政策層堅守“房住不炒”定位的決心。

  房貸利率在近期運行平穩。融360大數據研究院對全國35個重點城市房貸利率的監測數據顯示,2019年12月(測算周期為11月20日—12月19日),全國首套房貸款平均利率為5.52%,環比下降1個基點,為5年期LPR加點72個基點;二套房貸款平均利率為5.84%,環比下降1個基點,為5年期LPR加點104個基點。

  融360大數據研究院分析師李萬賦表示,在多地放松人才政策、市場資金面合理充裕的情況下,2020年銀行房貸利率大概率會隨LPR下調。不過,下調的幅度和速度都會比較平緩。

  短期有利于貸款購房者

  “看到新聞了,但也不清楚對我們普通購房者來說有什么影響?!贝媪糠抠J定價基準轉換方案出臺后,《金融時報》記者采訪了多位有房貸的消費者,得到了類似答復。

  專家和業內人士普遍認為,此舉將利好消費者?!敖衲?月至8月,盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款利率報價,但在預期LPR下降背景下,客戶通常會選擇浮動利率報價?!?民生銀行首席研究員溫彬認為。

  “短期來看,這有利于存量貸款購房者,因為LPR短期下降是趨勢?!敝性禺a首席分析師張大偉表示。

  新網銀行首席研究員董希淼表示,借款人與銀行平等協商,采用LPR作為定價基準或將是普遍方式,這對借款人來說是相對有利的。這種相對市場化的方式有助于降低實體經濟融資成本,更好地為穩增長、穩就業服務。即便借款人與銀行協商轉換為固定利率,LPR仍然可能是重要參考。

  需要注意的是,存量房貸定價基準轉換背后的基調仍未改變。方案要求,存量貸款“換錨”后,2020年執行的利率與2019年要保持相同。

  溫彬表示,從目前來看,存量房貸“換錨”后,房貸利率水平保持不變,是貫徹落實中央經濟工作會議提出的穩地價、穩房價、穩預期的要求,促進房地產市場平穩健康發展。

  “此次轉換主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求,在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下,堅守‘房住不炒’的定位,不向房地產市場發出錯誤信號,同時也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率?!倍m嫡J為。

  房貸利率漸歸平穩

  “從2019年全年的情況來看,全國房貸利率平均水平先跌后漲。但下半年的變化幅度明顯比上半年平緩,反映出近期的房地產調控政策和房地產市場運行都比較平穩?!崩钊f賦說。

  2019年前5個月,房貸利率出現了“5連跌”。融360數據顯示, 1月全國首套房貸款平均利率為5.66%;二套房貸款平均利率為6.02%。而到了5月,全國首套房貸款平均利率為5.42%;二套房貸款平均利率為5.74%,均達到2018年以來最低水平。

  在2019年3月到4月初,樓市也出現了“小陽春”。不過,政策調控很快跟進,防止樓市“入夏”。4月19日,中共中央政治局召開會議,重申堅守“房住不炒”的定位,強調要落實好因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。此后,房貸利率基本保持回升趨勢。

  2019年8月25日,房貸“換錨”消息發布。當日,央行宣布自10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

  此舉并未改變房貸利率的回升趨勢。從融360檢測的數據來看,除了2019年12月的首套房貸利率微降1個基點外,全國首套房貸、二套房貸利率水平均在5月后出現連續上調趨勢。

  分城市來看,2019年12月,18個城市首套房貸款利率有所下調,占監測城市數量的一半,其中6個城市的下降幅度在4個至5個基點之間,與5年期LPR水平變動相對一致;二套房貸款利率下降的城市有11個,而利率上漲的城市則高達17個?!霸凇孔〔怀础弑尘跋?,銀行可能將資金優先支持首套房,二套房貸利率難降?!?李萬賦認為。

  調控長效機制持續落地

  2019年12月,“房住不炒”被多次強調。中央經濟工作會議“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展”的表述,明確了2020年中國樓市的定位、發展機制和目標。隨后,住建部召開會議部署2020年相關工作,在“房住不炒”定位前面加上了“長期堅持”,表明這將會作為一種調控常態存在。

  2019年年底,各地區逐步落實因城施策的調控措施,多地區樓市政策開始調整。例如,深圳地區因為前期“先行示范區”“普宅標準調整”等多個利好因素影響,導致出現部分二手房房價過快上漲現象。對此,深圳市住建局特發通告,嚴厲打擊哄抬房價等違規行為。

  “首套房是剛需,針對首套房貸款利率有所降低符合‘房住不炒’的調控方向?!?張大偉表示,整體來看,預計房貸利率會隨著LPR下降出現輕微下行,但平穩發展仍將是2020年房地產市場的主旋律。

責任編輯:楊喜亭
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